Zwischen der Stabilisierung der Kreditzinsen im Jahr 2025 und den neuen energetischen Auflagen, die den Mietwohnungsbestand verändern, lässt sich ein Immobilienkauf oder eine Investition nicht mehr an denselben Kennzahlen messen wie noch vor drei Jahren. Dieser Artikel vergleicht die Daten, die 2026 tatsächlich über Rentabilität und Machbarkeit eines Immobilienkaufs entscheiden.
Kreditzinsen, Preise und Transaktionsvolumen: Wo steht der Immobilienmarkt 2026?
| Kennzahl | Entwicklung 2024–2025 | Situation 2026 |
|---|---|---|
| Immobilienkreditzinsen | Seit 2024 rückläufig | Stabilisierung, weiterhin attraktive Zinsen (Inflation im Auge behalten) |
| Preise für Bestandsimmobilien | Über mehrere Quartale rückläufig | Im Laufe des Jahres 2025 leichte Erholung, vereinzelt noch Kaufgelegenheiten |
| Transaktionsvolumen (Prognose) | Allmähliche Erholung | Erholung bestätigt, Volumen weiterhin unter den Spitzenwerten |
| Verhandlungsspielraum für Käufer | Wachsend | Laut Marktbeobachtern weiterhin günstig |
Das Transaktionsvolumen erholt sich im Vergleich zu den Spitzenjahren nur langsam. Nach mehreren Quartalen mit rückläufigen Preisen zeichnet sich eine leichte Erholung ab. Dadurch wird das Verhandlungsfenster kleiner, schließt sich aber nicht vollständig.
Die stabilisierten Zinsen sorgen für kalkulierbare Kreditkosten. Die Unsicherheit betrifft eher die künftige Inflation als die Zinshöhe selbst. Diese Kombination aus weiterhin verhandelbaren Preisen, zugänglicher Finanzierung und moderatem Transaktionsvolumen prägt den Rahmen für Immobilienprojekte im Jahr 2026.
Wer diese Entwicklungen regelmäßig verfolgen möchte, findet in der Immobilienrubrik von Vox Libris Analysen und hilfreiche Einordnungen für Käufer und Investoren.
Energieeffizienz der Immobilie: Der Faktor, der die Mietrendite verändert
Die meisten Ratgeber zu Mietimmobilien gehen ausführlich auf die Standortwahl oder die Finanzierung ein. Weniger Beachtung findet ein Faktor, der inzwischen unmittelbar darüber entscheidet, ob sich eine Immobilie vermieten lässt und welche tatsächliche Rendite sie erzielt: der Energieausweis (DPE).
Vermietungsverbote in Frankreich (Festland): Zeitplan
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G nicht mehr vermietet werden. Für Wohnungen der Klasse F gilt das Verbot ab 2028, für Klasse E ab 2034. Hinzu kommt der Mietpreisstopp für Immobilien der Klassen F und G. Er mindert die Bruttomietrendite bereits vor Inkrafttreten des Vermietungsverbots.
Wer eine Immobilie der Klasse F oder G ohne Renovierungsbudget kauft, erwirbt einen Vermögenswert, dessen Mietwert sich nach einem bekannten Zeitplan verschlechtert. Die in einem Inserat angegebene theoretische Rendite berücksichtigt diese Einschränkungen nicht, wenn der DPE nicht in die Berechnung einfließt.
Verpflichtendes Energieaudit beim Verkauf
Seit Januar 2025 ist beim Verkauf von Wohnungen der Klassen E, F oder G zusätzlich zum DPE ein Energieaudit erforderlich. Dieses Dokument führt die notwendigen Arbeiten und deren geschätzte Kosten auf. Es bietet Käufern Verhandlungsspielraum, kann aber auch zum Hindernis werden, wenn der Verkäufer die Pflicht nicht eingeplant hat.
Für Käufer ist das Audit eine wertvolle Informationsquelle, mit der sich die Kosten der Arbeiten vor Abgabe eines Angebots beziffern lassen.
Mietimmobilien in einer Eigentümergemeinschaft: Die Falle gemeinschaftlicher Sanierungsarbeiten
Eine renovierungsbedürftige Immobilie zu finden, deren Energieeffizienzklasse sich verbessern lässt, ist das eine. Die Arbeiten tatsächlich durchführen zu können, ist etwas anderes – insbesondere in einer Eigentümergemeinschaft.
Sanierungen an Gemeinschaftsflächen und -anlagen – etwa die Dämmung der Fassade, der Austausch der gemeinschaftlichen Heizungsanlage oder die Erneuerung des Dachs – müssen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Ein Investor kann an der Ablehnung durch die übrigen Eigentümer scheitern, selbst wenn die Sanierung Voraussetzung dafür ist, die Immobilie vermieten zu können.
- Arbeiten an Gemeinschaftseigentum erfordern eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung und können das Vorhaben um mehrere Jahre verzögern
- Ein Gesetzentwurf sah eine Lockerung der Abstimmungsregeln für energetische Sanierungen vor, befand sich zum Zeitpunkt der Recherche jedoch noch im parlamentarischen Verfahren
- Bis dahin trägt ein Investor in einer Eigentümergemeinschaft ein regulatorisches Risiko, das er nicht allein kontrollieren kann
Dieser Aspekt verändert die Bewertung eines Kaufs zur Vermietung in einer Eigentümergemeinschaft. Bei einer Immobilie im Alleineigentum – etwa einem Einfamilienhaus oder einem vollständig gehaltenen Mietshaus – kann der Eigentümer frei über die Arbeiten entscheiden. Das wirkt sich unmittelbar darauf aus, ob die Immobilie die Vermietungsvorschriften weiterhin erfüllt.
Mietrendite und SCPI: Zwei unterschiedliche Vermögensstrategien
Direkte Immobilieninvestitionen zur Vermietung und SCPI (Immobilieninvestmentgesellschaften) verfolgen unterschiedliche Ziele, auch wenn beide zum Immobilienbereich gehören.
Bei einer direkten Vermietung entscheidet der Investor selbst über die Immobilie, die Verwaltung, die Arbeiten und die Vermietungsstrategie. Die Rentabilität hängt vom Kaufpreis, den Nebenkosten, der Besteuerung und der Auslastung ab. Die tatsächliche Nettorendite berücksichtigt auch die Kosten für energetische Sanierungen, die in Online-Rechnern oft fehlen.
SCPI streuen das Risiko über ein Portfolio von Immobilien, das von einer Verwaltungsgesellschaft betreut wird. Der Investor muss sich weder um die Mietverwaltung noch um die Durchführung von Arbeiten kümmern und trägt das Leerstandsrisiko nicht allein. Dafür kann er die Immobilien nicht selbst auswählen, muss Verwaltungsgebühren zahlen und kann seine Anteile nur eingeschränkt wieder verkaufen.
- Die direkte Vermietung eignet sich für Anleger, die ihr Vermögen selbst steuern möchten und den operativen Aufwand in Kauf nehmen
- SCPI richten sich an Anleger, die zusätzliche Einnahmen ohne Verwaltungsaufwand erzielen möchten
- Für den Vergleich zählt die Nettorendite nach Gebühren und Steuern, nicht die angegebene Bruttorendite – nur so lassen sich die beiden Anlageformen zuverlässig gegeneinander abwägen
Die Wahl zwischen diesen beiden Anlageformen hängt auch vom verfügbaren Kapital ab: Mit SCPI ist der Einstieg in Immobilien bereits mit einem geringeren Betrag möglich als beim direkten Kauf. Sie eignen sich daher als erster Schritt zum Aufbau eines Immobilienvermögens, ohne eine umfangreiche Bankfinanzierung aufnehmen zu müssen.
Der Immobilienmarkt bleibt 2026 zugänglich, doch die Entscheidungskriterien haben sich verschoben. Energieeffizienz, Eigentumsform und regulatorischer Zeitplan sind für einen erfolgreichen Kauf inzwischen ebenso wichtig wie der Quadratmeterpreis oder der Kreditzins.
