Entre a estabilização das taxas de crédito em 2025 e as novas exigências energéticas que estão a transformar o parque habitacional para arrendamento, um projeto de compra ou investimento imobiliário já não se avalia pelos mesmos indicadores de há três anos. Este artigo compara os dados que realmente influenciam a rentabilidade e a viabilidade de uma compra imobiliária em 2026.
Taxas de crédito, preços e volume de transações: como está o mercado imobiliário em 2026
| Indicador | Tendência 2024-2025 | Situação em 2026 |
|---|---|---|
| Taxas de crédito imobiliário | Descida iniciada em 2024 | Estabilização, com taxas ainda atrativas (inflação a acompanhar) |
| Preços dos imóveis usados | Descida ao longo de vários trimestres | Ligeira recuperação em alta ao longo de 2025, com oportunidades residuais |
| Volume de transações (previsão) | Retoma gradual | Retoma gradual confirmada, embora o volume continue abaixo dos anos de pico |
| Poder de negociação dos compradores | Em alta | Continua favorável, segundo os observadores do mercado |
O volume de transações continua em recuperação face aos anos de pico. Depois de vários trimestres de descida, os preços começaram a recuperar ligeiramente, o que reduz a margem para negociar, mas não a elimina por completo.
A estabilização das taxas mantém o custo do crédito previsível para os compradores. A incerteza está mais relacionada com a inflação futura do que com o nível das próprias taxas. É esta combinação (preços ainda negociáveis, financiamento acessível e volume moderado) que define o contexto de um projeto imobiliário em 2026.
Para acompanhar regularmente estas tendências, a secção imobiliária da Vox Libris reúne análises e explicações úteis tanto para compradores como para investidores.
Eficiência energética da habitação: o critério que altera a rentabilidade do arrendamento
A maioria dos guias de investimento para arrendamento aborda a escolha da localização ou a estrutura do financiamento. No entanto, dedica menos atenção a um fator que agora afeta diretamente a possibilidade de arrendar um imóvel e o seu rendimento real: o certificado de desempenho energético (DPE).
Calendário de proibição de arrendamento na França metropolitana
Desde 1 de janeiro de 2025, as habitações classificadas com a letra G já não podem ser arrendadas. As habitações classificadas com F serão abrangidas a partir de 2028 e as classificadas com E, a partir de 2034. A proibição de aumentar as rendas dos imóveis F e G soma-se a esta restrição e reduz a rentabilidade bruta do arrendamento antes mesmo da proibição de arrendar.
Para um investidor, comprar um imóvel classificado com F ou G sem prever um orçamento para obras equivale a adquirir um ativo cujo valor de arrendamento se deteriora de acordo com um calendário conhecido. A rentabilidade teórica indicada num anúncio não tem em conta estas restrições se o DPE não for incluído no cálculo.
Auditoria energética obrigatória na venda
Desde janeiro de 2025, a venda de habitações classificadas com E, F ou G exige uma auditoria energética, além do DPE. Este documento especifica as obras a realizar e o respetivo custo estimado. É um instrumento de negociação para o comprador, mas também pode constituir um obstáculo se o vendedor não tiver previsto esta obrigação.
Para quem compra, esta auditoria é uma fonte de informação valiosa, que permite calcular o custo das obras antes de apresentar uma proposta.
Investimento para arrendamento em condomínio: o risco das obras nas áreas comuns
Identificar um imóvel a renovar para melhorar a sua classificação energética é uma coisa. Conseguir realizar as obras é outra, sobretudo num condomínio.
As renovações que afetam as áreas comuns (isolamento das fachadas, substituição do sistema de aquecimento central, reparação do telhado) dependem de uma votação em assembleia de condóminos. Um investidor pode ficar impedido de avançar devido à oposição dos outros condóminos, mesmo que a renovação seja essencial para poder arrendar o imóvel.
- As obras nas áreas comuns exigem uma maioria em assembleia de condóminos, o que pode atrasar o projeto vários anos
- Um projeto de lei previa flexibilizar as regras de votação para as renovações energéticas, mas ainda estava sujeito ao processo parlamentar no momento da pesquisa
- Entretanto, o investidor num condomínio fica exposto a um risco regulamentar que não consegue controlar sozinho
Este aspeto altera a análise de uma compra para arrendamento num condomínio. Um imóvel em propriedade única (moradia independente ou edifício de rendimento detido na totalidade) oferece liberdade para decidir sobre as obras, o que se traduz diretamente na capacidade de manter o imóvel em conformidade com as regras de arrendamento.
Rentabilidade do arrendamento e SCPI: duas estratégias patrimoniais distintas
O investimento direto para arrendamento e as SCPI (sociedades civis de investimento imobiliário) respondem a objetivos diferentes, embora ambos estejam ligados ao setor imobiliário.
No arrendamento direto, o investidor controla a escolha do imóvel, a gestão, as obras e a estratégia de arrendamento. A rentabilidade depende do preço de compra, dos encargos, da fiscalidade e da taxa de ocupação. O rendimento líquido real inclui as obras necessárias para cumprir as normas de eficiência energética, muitas vezes ignoradas pelas ferramentas de simulação online.
As SCPI repartem o risco por uma carteira de imóveis gerida por uma sociedade gestora. O investidor não tem de assegurar a gestão do arrendamento, coordenar obras nem suportar sozinho períodos sem inquilinos. Em contrapartida, não escolhe os imóveis, suporta comissões de gestão e tem liquidez limitada na venda das suas participações.
- O arrendamento direto é adequado a quem quer gerir o seu património e aceita as tarefas operacionais
- As SCPI destinam-se a quem procura rendimentos complementares sem ter de gerir os imóveis
- Comparar a rentabilidade líquida após comissões e impostos, e não o rendimento bruto anunciado, continua a ser o único critério fiável para escolher entre as duas opções
A escolha entre estas duas modalidades também depende do montante disponível: as SCPI permitem investir no setor imobiliário com um valor inicial inferior ao necessário para comprar diretamente um imóvel, sendo uma primeira etapa para constituir património imobiliário sem recorrer a um financiamento bancário elevado.
O mercado imobiliário de 2026 continua acessível, mas os critérios de decisão mudaram. A eficiência energética da habitação, o regime de condomínio e o calendário regulamentar têm agora tanto peso como o preço por metro quadrado ou a taxa de crédito na equação de uma compra bem-sucedida.
