Door de stabilisatie van de hypotheekrente in 2025 en de nieuwe energie-eisen die het huurwoningbestand veranderen, wordt een aankoop- of investeringsproject in vastgoed tegenwoordig aan andere maatstaven getoetst dan drie jaar geleden. In dit artikel vergelijken we de gegevens die daadwerkelijk van invloed zijn op het rendement en de haalbaarheid van een vastgoedaankoop in 2026.
Hypotheekrente, prijzen en transactievolume: hoe staat de vastgoedmarkt ervoor in 2026?
| Indicator | Trend 2024-2025 | Situatie in 2026 |
|---|---|---|
| Hypotheekrente | Dalende trend ingezet in 2024 | Stabilisatie, rente blijft aantrekkelijk (inflatie blijft een aandachtspunt) |
| Prijzen van bestaande woningen | Daling gedurende meerdere kwartalen | Lichte opleving vanaf medio 2025, nog enkele kansen |
| Transactievolume (prognose) | Geleidelijk herstel | Geleidelijk herstel bevestigd, volume nog onder het niveau van piekjaren |
| Onderhandelingspositie van kopers | Wordt sterker | Volgens marktwaarnemers nog steeds gunstig |
Het transactievolume herstelt nog van de terugval ten opzichte van de piekjaren. Na meerdere kwartalen van prijsdalingen is een lichte opleving ingezet. Daardoor is er minder ruimte om te onderhandelen, maar die is niet helemaal verdwenen.
De gestabiliseerde rente zorgt ervoor dat kopers de financieringskosten goed kunnen inschatten. De onzekerheid heeft eerder betrekking op de toekomstige inflatie dan op de rente zelf. Deze combinatie (prijzen waarover nog te onderhandelen valt, toegankelijke financiering en een gematigd transactievolume) bepaalt de context voor een vastgoedproject in 2026.
Wie deze ontwikkelingen regelmatig wil volgen, vindt in de vastgoedrubriek van Vox Libris analyses en nuttige achtergrondartikelen voor zowel kopers als investeerders.
Energieprestatie van de woning: de factor die het huurrendement beïnvloedt
De meeste gidsen over verhuurinvesteringen gaan uitgebreid in op de locatiekeuze en de financiering. Minder aandacht besteden ze aan een factor die inmiddels rechtstreeks van invloed is op de verhuurbaarheid en het werkelijke rendement van een woning: het energielabel (DPE).
Tijdschema voor het verhuurverbod in Europees Frankrijk
Sinds 1 januari 2025 mogen woningen met energielabel G niet meer worden verhuurd. Voor woningen met label F geldt dit vanaf 2028 en voor woningen met label E vanaf 2034. Ook de huurbevriezing voor woningen met label F en G beperkt het bruto huurrendement, nog voordat het verhuurverbod ingaat.
Een woning met label F of G kopen zonder budget voor renovatie komt er voor een investeerder op neer dat hij een bezit verwerft waarvan de verhuurwaarde volgens een bekend tijdschema afneemt. Het theoretische rendement in een advertentie houdt geen rekening met deze beperkingen als het energielabel niet in de berekening wordt meegenomen.
Verplichte energieaudit bij verkoop
Sinds januari 2025 is bij de verkoop van woningen met energielabel E, F of G naast het DPE ook een energieaudit verplicht. Dit document beschrijft welke werkzaamheden nodig zijn en wat de geschatte kosten daarvan zijn. Het biedt de koper ruimte om te onderhandelen, maar kan ook een obstakel vormen als de verkoper zich niet op deze verplichting heeft voorbereid.
Voor een koper is deze audit een waardevolle informatiebron waarmee de kosten van de werkzaamheden kunnen worden berekend voordat een bod wordt uitgebracht.
Verhuurinvestering in een appartementsgebouw: de valkuil van gemeenschappelijke werkzaamheden
Een woning vinden die gerenoveerd kan worden om het energielabel te verbeteren, is één ding. De werkzaamheden daadwerkelijk kunnen uitvoeren, is iets anders, vooral in een appartementsgebouw.
Renovaties aan gemeenschappelijke delen (gevelisolatie, vervanging van de collectieve verwarmingsinstallatie, dakrenovatie) zijn afhankelijk van een stemming tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars. Een investeerder kan worden tegengehouden door de weigering van andere mede-eigenaars, zelfs als de renovatie noodzakelijk is om de woning te kunnen blijven verhuren.
- Voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen is een meerderheid op de algemene vergadering nodig. Daardoor kan het project meerdere jaren vertraging oplopen
- Een wetsvoorstel voorzag in soepelere stemregels voor energierenovaties, maar moest ten tijde van het onderzoek nog de parlementaire procedure doorlopen
- In afwachting daarvan draagt een investeerder in een appartementsgebouw een regelgevingsrisico waarover hij niet alleen zeggenschap heeft
Dit aspect verandert de beoordeling van een verhuurinvestering in een appartementsgebouw. Bij een woning in volledig eigendom (een vrijstaand huis of een volledig in bezit zijnd opbrengstpand) kan de eigenaar zelf beslissen over de werkzaamheden. Dat maakt het rechtstreeks eenvoudiger om de woning aan de verhuureisen te laten voldoen.
Huurrendement en SCPI’s: twee verschillende manieren om vermogen op te bouwen
Rechtstreeks investeren in verhuurwoningen en beleggen in SCPI’s (vastgoedbeleggingsmaatschappijen) dienen verschillende doelen, ook al vallen beide onder vastgoed.
Bij rechtstreekse verhuur bepaalt de investeerder zelf de woningkeuze, het beheer, de werkzaamheden en de verhuurstrategie. Het rendement hangt af van de aankoopprijs, de lasten, de belastingen en de bezettingsgraad. In het werkelijke nettorendement zijn ook de kosten van werkzaamheden om aan de energie-eisen te voldoen opgenomen, die vaak ontbreken in online rekentools.
SCPI’s spreiden het risico over een portefeuille van vastgoedobjecten die door een beheermaatschappij worden beheerd. De investeerder hoeft geen huurbeheer te verzorgen, geen werkzaamheden te coördineren en geen leegstand alleen op te vangen. Daar staat tegenover dat hij de vastgoedobjecten niet zelf kiest, beheerkosten betaalt en bij de verkoop van zijn participaties met beperkte liquiditeit te maken heeft.
- Rechtstreekse verhuur past bij iemand die zelf zijn vermogen wil beheren en bereid is de praktische werkzaamheden op zich te nemen
- SCPI’s zijn bedoeld voor wie extra inkomsten zoekt zonder de lasten van het beheer
- Het nettorendement na kosten en belastingen vergelijken, en niet het vermelde brutorendement, blijft het enige betrouwbare criterium om tussen beide opties te kiezen
De keuze tussen deze twee beleggingsvormen hangt ook af van het beschikbare bedrag: met SCPI’s kunt u met een lager instapbedrag in vastgoed beleggen dan bij de rechtstreekse aankoop van een woning. Daardoor zijn ze een eerste stap om vermogen in vastgoed op te bouwen zonder een zware bankfinanciering aan te gaan.
De vastgoedmarkt van 2026 blijft toegankelijk, maar de criteria voor besluitvorming zijn veranderd. De energieprestatie van de woning, de eigendomssituatie binnen het appartementsgebouw en het tijdschema van de regelgeving wegen inmiddels even zwaar als de prijs per vierkante meter of de hypotheekrente bij een geslaagde aankoop.
