Tra la stabilizzazione dei tassi dei mutui nel 2025 e i nuovi vincoli energetici che stanno ridisegnando il mercato degli affitti, un progetto di acquisto o investimento immobiliare non si valuta più con gli stessi indicatori di tre anni fa. Questo articolo confronta i dati che incidono davvero sulla redditività e sulla fattibilità di un acquisto immobiliare nel 2026.
Tassi dei mutui, prezzi e volume delle transazioni: a che punto è il mercato immobiliare nel 2026
| Indicatore | Tendenza 2024-2025 | Situazione 2026 |
|---|---|---|
| Tassi dei mutui immobiliari | Iniziata la discesa nel 2024 | Stabilizzazione, tassi ancora interessanti (inflazione da monitorare) |
| Prezzi degli immobili esistenti | In calo per diversi trimestri | Lieve ripresa nel corso del 2025, opportunità residue |
| Volume delle transazioni (previsione) | Ripresa graduale | Ripresa graduale confermata, volumi ancora inferiori ai picchi degli anni precedenti |
| Potere negoziale degli acquirenti | In aumento | Ancora favorevole secondo gli osservatori del mercato |
Il volume delle transazioni è ancora in fase di ripresa rispetto agli anni di picco. Dopo diversi trimestri di calo, i prezzi hanno iniziato a risalire leggermente, riducendo il margine di negoziazione senza eliminarlo del tutto.
La stabilizzazione dei tassi mantiene prevedibile il costo del credito per gli acquirenti. L’incertezza riguarda più l’inflazione futura che il livello dei tassi in sé. È questa combinazione (prezzi ancora negoziabili, finanziamenti accessibili, volumi moderati) a definire il contesto di un progetto immobiliare nel 2026.
Per seguire regolarmente questi sviluppi, la sezione immobiliare di Vox Libris raccoglie analisi e approfondimenti utili sia agli acquirenti sia agli investitori.
Efficienza energetica dell’abitazione: il criterio che cambia la redditività degli affitti
La maggior parte delle guide agli investimenti immobiliari a reddito approfondisce la scelta della posizione o la struttura finanziaria. Dedica meno spazio a un fattore che oggi incide direttamente sulla possibilità di affittare un immobile e sul suo rendimento effettivo: l’attestato di prestazione energetica (DPE).
Calendario dei divieti di locazione nella Francia metropolitana
Dal 1° gennaio 2025, gli alloggi classificati G non possono più essere affittati. Il divieto riguarderà gli alloggi di classe F a partire dal 2028 e quelli di classe E dal 2034. A questa restrizione si aggiunge il blocco degli affitti per gli immobili di classe F e G, che riduce il rendimento lordo da locazione ancora prima che scatti il divieto di affitto.
Per un investitore, acquistare un immobile di classe F o G senza prevedere un budget per la ristrutturazione significa comprare un bene il cui valore locativo si deteriora secondo un calendario noto. La redditività teorica indicata in un annuncio non tiene conto di questi vincoli se il DPE non viene incluso nel calcolo.
Audit energetico obbligatorio in caso di vendita
Da gennaio 2025, per vendere un alloggio di classe E, F o G è necessario presentare un audit energetico oltre al DPE. Il documento descrive gli interventi da realizzare e il loro costo stimato. Rappresenta uno strumento di negoziazione per l’acquirente, ma può anche diventare un ostacolo se il venditore non si è preparato a questo obbligo.
Per l’acquirente, l’audit è una preziosa fonte di informazioni che consente di quantificare i lavori prima di presentare un’offerta.
Investimento immobiliare a reddito in condominio: la trappola dei lavori sulle parti comuni
Individuare un immobile da ristrutturare per migliorarne la classe energetica è una cosa. Poter realizzare i lavori è un’altra, soprattutto in condominio.
Gli interventi che riguardano le parti comuni (isolamento delle facciate, sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, rifacimento del tetto) dipendono da una votazione in assemblea condominiale. Un investitore può trovarsi bloccato dal rifiuto degli altri condomini, anche se la ristrutturazione è indispensabile per poter affittare l’immobile.
- I lavori sulle parti comuni richiedono una maggioranza in assemblea condominiale e possono ritardare il progetto di diversi anni
- Un progetto di legge prevedeva di rendere meno rigide le regole di voto per le ristrutturazioni energetiche, ma al momento della ricerca era ancora soggetto all’iter parlamentare
- Nel frattempo, l’investitore in condominio si assume un rischio normativo che non può gestire da solo
Questo aspetto cambia il modo di valutare un acquisto a reddito in condominio. Un immobile di proprietà esclusiva (una casa indipendente o un intero edificio da reddito) offre libertà decisionale sui lavori, che si traduce direttamente nella possibilità di mantenere l’immobile conforme alle norme per la locazione.
Redditività degli affitti e SCPI: due diverse strategie patrimoniali
L’investimento immobiliare diretto a reddito e le SCPI (società civili di investimento immobiliare) rispondono a obiettivi diversi, anche se entrambi riguardano il settore immobiliare.
Con l’investimento diretto a reddito, l’investitore controlla la scelta dell’immobile, la gestione, i lavori e la strategia di locazione. La redditività dipende dal prezzo d’acquisto, dalle spese, dal regime fiscale e dal tasso di occupazione. Il rendimento netto effettivo include i lavori necessari per adeguare l’immobile alle norme sull’efficienza energetica, spesso esclusi dai simulatori online.
Le SCPI ripartiscono il rischio su un portafoglio di immobili gestito da una società di gestione. L’investitore non deve occuparsi della gestione degli affitti, seguire i lavori o farsi carico da solo dei periodi di sfitto. In compenso, non sceglie gli immobili, sostiene le commissioni di gestione e dispone di una liquidità limitata quando rivende le proprie quote.
- L’investimento diretto a reddito è adatto a chi vuole gestire il proprio patrimonio ed è disposto a occuparsi degli aspetti operativi
- Le SCPI si rivolgono a chi cerca un reddito aggiuntivo senza doversi occupare della gestione
- Confrontare la redditività netta dopo spese e imposte, anziché il rendimento lordo pubblicizzato, resta l’unico criterio affidabile per scegliere tra le due soluzioni
La scelta tra questi due strumenti dipende anche dal capitale disponibile: le SCPI consentono di investire nel settore immobiliare con un importo iniziale inferiore rispetto all’acquisto diretto di un immobile. Sono quindi un primo passo per costruire un patrimonio immobiliare senza ricorrere a un finanziamento bancario consistente.
Nel 2026 il mercato immobiliare resta accessibile, ma i criteri decisionali sono cambiati. L’efficienza energetica dell’abitazione, la situazione condominiale e il calendario normativo incidono ormai sull’esito di un acquisto tanto quanto il prezzo al metro quadrato o il tasso del mutuo.
