Las menciones legales de un sitio inmobiliario no se limitan a un copiar y pegar de un modelo genérico. Entre las obligaciones propias de la ley Hoguet, los requisitos del RGPD reforzados por la CNIL para los extranet de copropietarios y los controles de la DGCCRF sobre las alegaciones medioambientales, el ámbito de cumplimiento supera con creces lo que la mayoría de las agencias publican en línea.
Alegaciones medioambientales y DPE: la trampa que los sitios inmobiliarios subestiman
Desde el 1 de enero de 2023, la DGCCRF ha integrado los sitios de agencias inmobiliarias en sus controles dirigidos a las alegaciones medioambientales. Se han emitido varias requerimientos por el uso de términos como “ecoresponsable”, “verde” o “bajo consumo” sin justificación objetiva ni referencia a un DPE o a una etiqueta reconocida.
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Observamos que muchos sitios utilizan estos calificativos en sus descripciones de bienes o en sus páginas institucionales sin precaución. Toda alegación medioambiental debe estar respaldada por un documento verificable, ya sea una etiqueta DPE, una etiqueta BBC o una certificación HQE. Escribir “vivienda de bajo consumo” sin mencionar la clase energética correspondiente expone a un requerimiento.
La página de menciones legales debería incluir un enlace a la política de la agencia en materia de alegaciones medioambientales, o al menos especificar que las prestaciones energéticas anunciadas se basan en los diagnósticos de rendimiento energético reglamentarios. Para acceder al sitio Welcome Immo, de hecho, se observa que la estructuración de las menciones integra este tipo de precaución.
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Simuladores en línea y obligaciones de la ACPR para un sitio inmobiliario
Las agencias que integran simuladores de préstamo, de capacidad de compra o de desgravación en su sitio cruzan un umbral regulatorio que muchos ignoran. Tan pronto como un simulador remite a una oferta de crédito o a un socio bancario identificado, el sitio debe mostrar los avisos estandarizados de la ACPR sobre los riesgos del endeudamiento y la calidad del intermediario en crédito.
La Recomendación 2022-R-01 de la ACPR relativa a la comunicación de carácter publicitario de las operaciones bancarias se aplica aquí directamente. El informe anual de la ACPR 2023 confirma esta doctrina en su capítulo dedicado a la distribución del crédito inmobiliario.
Recomendamos integrar en las menciones legales una sección dedicada a la intermediación en crédito si el sitio ofrece este tipo de funcionalidad. Esta sección debe especificar:
- El estatus de la agencia como intermediario en operaciones bancarias (IOB) o la ausencia de este estatus, con referencia al registro ORIAS
- Los avisos reglamentarios sobre el riesgo de endeudamiento (“Un crédito te compromete y debe ser reembolsado”)
- La identidad del o los socios bancarios hacia los cuales el simulador orienta al usuario
Ofrecer un simulador sin estas menciones transforma una herramienta comercial en una infracción potencial.
Extranet de copropietarios y tratamiento de datos de inquilinos: el marco de la CNIL
Las agencias que operan como administradores o en gestión de alquileres que ofrecen espacios de clientes en línea (extranet de copropietarios, portales de arrendadores, acceso a inquilinos) trasladan el tratamiento de datos personales a un régimen reforzado. La CNIL considera que estas plataformas tratan datos sensibles en sentido amplio: datos bancarios, recibos, extractos de gastos, actas de asamblea general.
La página de menciones legales debe detallar cada finalidad de tratamiento relacionada con estos espacios. Un enlace genérico a “nuestra política de privacidad” no es suficiente cuando el sitio gestiona simultáneamente la prospección comercial, la gestión de alquileres y la administración de copropiedad.
Información mínima que debe figurar para cada extranet
El responsable del tratamiento debe ser identificado para cada ámbito funcional. Si la agencia utiliza subcontratistas distintos para el alojamiento del extranet y para el tratamiento contable, cada subcontratista debe ser nombrado en las menciones.
Los plazos de conservación difieren según la naturaleza de los datos. Los documentos justificativos de los inquilinos (nóminas, avisos de imposición) obedecen a plazos de conservación diferentes de los documentos de copropiedad. Agrupar todo bajo un único plazo (“tus datos se conservan tres años”) expone a un control desfavorable de la CNIL.
Menciones legales específicas a la tarjeta profesional y a la ley Hoguet
Cualquier sitio de agente inmobiliario debe mostrar la información relacionada con la tarjeta profesional emitida por la CCI. Esta obligación, derivada de la ley Hoguet y su decreto de aplicación, concierne tanto al sitio vitrina como a los anuncios publicados en línea.
Las menciones obligatorias específicas de la profesión incluyen:
- El número de tarjeta profesional, su fecha de emisión y la CCI emisora
- El nombre y la dirección de la caja de garantía financiera, con el monto de la garantía
- La indicación del seguro de responsabilidad civil profesional, el nombre del asegurador y la cobertura geográfica
- El baremo de precios de los servicios, accesible desde la página de inicio o las menciones legales
El Consejo Nacional de la Transacción y de la Gestión Inmobiliaria (CNTGI) es competente para conocer de los incumplimientos relativos a estas obligaciones. La ausencia del número de tarjeta profesional en el sitio constituye una infracción penal, no un simple defecto administrativo.
Folletos, anuncios y coherencia con el sitio
Los soportes físicos (folletos, carteles, tarjetas de visita) y los anuncios en línea deben mostrar la misma información reglamentaria que el sitio. El precio debe aparecer IVA incluido con mención explícita de la carga de los honorarios (comprador o vendedor para una venta, inquilino o arrendador para un alquiler). Cualquier incoherencia entre el baremo mostrado en el sitio y el que se aplica en los folletos constituye un incumplimiento de la transparencia tarifaria.
La conformidad de un sitio inmobiliario se juega en detalles técnicos que los modelos de menciones legales estándar no cubren. Entre la doctrina de la ACPR sobre los simuladores, los controles de la DGCCRF sobre el greenwashing y el marco de la CNIL aplicable a los extranet de gestión, cada funcionalidad del sitio genera sus propias obligaciones declarativas.