As menções legais de um site imobiliário não se limitam a um copiar-colar de modelo genérico. Entre as obrigações próprias da lei Hoguet, as exigências do RGPD reforçadas pela CNIL para os extranets de coproprietários e os controles da DGCCRF sobre as alegações ambientais, o escopo de conformidade ultrapassa amplamente o que a maioria das agências publica online.
Alegações ambientais e DPE: a armadilha que os sites imobiliários subestimam
Desde 1º de janeiro de 2023, a DGCCRF integrou os sites de agências imobiliárias em seus controles direcionados às alegações ambientais. Várias notificações foram emitidas por uso de termos como “ecologicamente responsável”, “verde” ou “baixa consumo” sem justificativa objetiva ou referência a um DPE ou a um selo reconhecido.
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Observamos que muitos sites utilizam esses qualificativos em suas descrições de bens ou em suas páginas institucionais sem precaução. Toda alegação ambiental deve estar respaldada por um documento verificável, seja uma etiqueta DPE, um selo BBC ou uma certificação HQE. Escrever “habitação de baixa consumo” sem mencionar a classe energética correspondente expõe a uma notificação.
A página de menções legais deve incluir uma referência à política da agência em relação às alegações ambientais, ou no mínimo especificar que as performances energéticas anunciadas se baseiam nos diagnósticos de desempenho energético regulamentares. Para acessar o site Welcome Immo, verifica-se que a estrutura das menções integra esse tipo de precaução.
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Simuladores online e obrigações ACPR para um site imobiliário
As agências que integram simuladores de empréstimo, capacidade de compra ou de isenção fiscal em seu site ultrapassam um limite regulatório que muitos ignoram. Assim que um simulador direciona para uma oferta de crédito ou um parceiro bancário identificado, o site deve exibir os avisos padronizados da ACPR sobre os riscos do endividamento e a qualidade do intermediário em crédito.
A Recomendação 2022-R-01 da ACPR relativa à comunicação de caráter publicitário das operações bancárias se aplica aqui diretamente. O relatório anual da ACPR 2023 confirma essa doutrina em seu capítulo dedicado à distribuição do crédito imobiliário.
Recomendamos integrar nas menções legais uma seção dedicada à intermediação em crédito se o site oferecer esse tipo de funcionalidade. Essa seção deve especificar:
- O status da agência como intermediária em operações bancárias (IOB) ou a ausência desse status, com referência ao registro ORIAS
- Os avisos regulamentares sobre o risco de endividamento (“Um crédito compromete e deve ser reembolsado”)
- A identidade do ou dos parceiros bancários para os quais o simulador direciona o usuário
Oferecer um simulador sem essas menções transforma uma ferramenta comercial em uma infração potencial.
Extranet de coproprietários e tratamento de dados de locatários: o quadro CNIL
As agências que atuam como síndicos ou na gestão locativa que oferecem espaços para clientes online (extranet de coproprietários, portais de locadores, acesso a locatários) fazem com que o tratamento de dados pessoais entre em um regime reforçado. A CNIL considera que essas plataformas tratam dados sensíveis em sentido amplo: dados bancários, recibos, extratos de despesas, atas de assembleia geral.
A página de menções legais deve detalhar cada finalidade de tratamento relacionada a esses espaços. Uma referência genérica a “nossa política de privacidade” não é suficiente quando o site gerencia simultaneamente a prospecção comercial, a gestão locativa e a administração de copropriedades.
Informações mínimas a serem incluídas para cada extranet
O responsável pelo tratamento deve ser identificado para cada escopo funcional. Se a agência utilizar subcontratados distintos para a hospedagem do extranet e para o tratamento contábil, cada subcontratado deve ser nomeado nas menções.
Os prazos de conservação diferem conforme a natureza dos dados. Os documentos comprobatórios dos locatários (holerites, avisos de imposto) obedecem a prazos de conservação diferentes dos documentos de copropriedade. Agrupar tudo sob um único prazo (“seus dados são conservados por três anos”) expõe a um controle desfavorável da CNIL.
Menções legais específicas à carteira profissional e à lei Hoguet
Todo site de agente imobiliário deve incluir as informações relacionadas à carteira profissional emitida pela CCI. Essa obrigação, decorrente da lei Hoguet e de seu decreto de aplicação, diz respeito tanto ao site vitrine quanto aos anúncios publicados online.
As menções obrigatórias específicas da profissão incluem:
- O número da carteira profissional, sua data de emissão e a CCI emissora
- O nome e o endereço da caixa de garantia financeira, com o valor da garantia
- A indicação do seguro de responsabilidade civil profissional, o nome do segurador e a cobertura geográfica
- A tabela de preços dos serviços, acessível a partir da página inicial ou das menções legais
O Conselho Nacional da Transação e Gestão Imobiliária (CNTGI) é competente para conhecer das infrações relativas a essas obrigações. A ausência do número da carteira profissional no site constitui uma infração penal, não um simples defeito administrativo.
Flyers, anúncios e coerência com o site
Os materiais físicos (flyers, placas, cartões de visita) e os anúncios online devem exibir as mesmas informações regulamentares que o site. O preço deve aparecer com IVA incluído, com menção explícita da responsabilidade pelos honorários (comprador ou vendedor em uma venda, locatário ou locador em uma locação). Qualquer incoerência entre a tabela exibida no site e a praticada nos flyers constitui uma infração à transparência tarifária.
A conformidade de um site imobiliário se dá em detalhes técnicos que os modelos de menções legais padrão não cobrem. Entre a doutrina da ACPR sobre simuladores, os controles da DGCCRF sobre greenwashing e o quadro da CNIL aplicável aos extranets de gestão, cada funcionalidade do site gera suas próprias obrigações declarativas.