De wettelijke vermeldingen van een vastgoedwebsite beperken zich niet tot een kopie-plak van een generiek model. Tussen de verplichtingen die voortvloeien uit de Hoguet-wet, de versterkte GDPR-eisen van de CNIL voor de copropriété-extranets en de DGCCRF-controles op milieuaanbevelingen, overschrijdt de reikwijdte van de naleving ruimschoots wat de meeste agentschappen online publiceren.
Milieuclaims en DPE: de valstrik die vastgoedwebsites onderschatten
Sinds 1 januari 2023 heeft de DGCCRF vastgoedagenten opgenomen in haar gerichte controles op milieuclaims. Verschillende aanmaningen zijn uitgevaardigd voor het gebruik van termen zoals “ecologisch verantwoord”, “groen” of “laag energieverbruik” zonder objectieve rechtvaardiging of verwijzing naar een DPE of een erkend label.
Aanrader : Alles wat je moet weten over de betrouwbaarheid en beoordelingen van Ryobi-tools
We merken op dat veel websites deze kwalificaties in hun vastgoedbeschrijvingen of op hun institutionele pagina’s zonder voorzichtigheid gebruiken. Elke milieuclaim moet worden ondersteund door een verifieerbaar document, of het nu gaat om een DPE-label, een BBC-label of een HQE-certificering. Schrijven “woning met laag energieverbruik” zonder de bijbehorende energieklasse te vermelden, leidt tot een aanmaning.
De pagina met wettelijke vermeldingen moet een verwijzing bevatten naar het beleid van het agentschap met betrekking tot milieuclaims, of op zijn minst verduidelijken dat de aangekondigde energieprestaties zijn gebaseerd op de wettelijke energieprestatie-diagnoses. Voor toegang tot de Welcome Immo-website, blijkt dat de structurering van de vermeldingen dit soort voorzichtigheid integreert.
Aanrader : Alles wat u moet weten over de levertijden van Vinted Go in 2026: wat verandert er voor u
Online simulators en verplichtingen ACPR voor een vastgoedwebsite
De agentschappen die leningsimulaties, aankoopcapaciteit of belastingbesparingen op hun website integreren, overschrijden een regelgevend drempel die velen negeren. Zodra een simulator verwijst naar een kredietaanbod of een geïdentificeerde bankpartner, moet de website de gestandaardiseerde waarschuwingen van de ACPR over de risico’s van schulden en de kwaliteit van de kredietintermediair weergeven.
De Aanbeveling 2022-R-01 van de ACPR met betrekking tot reclamecommunicatie voor bankoperaties is hier direct van toepassing. Het jaarlijkse ACPR-rapport 2023 bevestigt deze doctrine in zijn hoofdstuk dat gewijd is aan de distributie van vastgoedkredieten.
We raden aan om in de wettelijke vermeldingen een sectie op te nemen die gewijd is aan kredietintermediatie als de website dit soort functionaliteit aanbiedt. Deze sectie moet het volgende verduidelijken:
- De status van het agentschap als intermediair in bankoperaties (IOB) of het ontbreken van deze status, met een verwijzing naar het ORIAS-register
- De wettelijke waarschuwingen over het risico van schulden (“Een krediet verplicht u en moet worden terugbetaald”)
- De identiteit van de bankpartners waar de simulator de gebruiker naartoe leidt
Een simulator aanbieden zonder deze vermeldingen transformeert een commercieel hulpmiddel in een potentiële overtreding.
Copropriété-extranet en verwerking van huurdersgegevens: het CNIL-kader
De agentschappen die als syndicus of voor verhuurbeheer werken en online klantruimtes aanbieden (copropriété-extranets, verhuurportalen, huurders toegang) brengen de verwerking van persoonsgegevens onder een versterkt regime. De CNIL beschouwt deze platforms als verwerkers van gevoelige gegevens in brede zin: bankgegevens, huurcontracten, kostenoverzichten, notulen van de algemene vergadering.
De pagina met wettelijke vermeldingen moet elk doel van de verwerking met betrekking tot deze ruimtes gedetailleerd beschrijven. Een algemene verwijzing naar “ons privacybeleid” is niet voldoende wanneer de website tegelijkertijd commerciële prospectie, verhuurbeheer en copropriété-administratie beheert.
Minimale informatie die voor elk extranet moet worden vermeld
De verwerkingsverantwoordelijke moet voor elk functioneel gebied worden geïdentificeerd. Als het agentschap verschillende onderaannemers gebruikt voor de hosting van het extranet en voor de boekhoudkundige verwerking, moet elke onderaannemer in de vermeldingen worden genoemd.
De bewaartermijnen verschillen afhankelijk van de aard van de gegevens. De bewijsstukken van huurders (salarisstroken, belastingaanslagen) hebben andere bewaartermijnen dan de documenten van de copropriété. Het samenvoegen van alles onder één enkele termijn (“uw gegevens worden drie jaar bewaard”) leidt tot een ongunstige CNIL-controle.
Specifieke wettelijke vermeldingen voor het beroepskaart en de Hoguet-wet
Elke vastgoedagentwebsite moet de informatie vermelden die verband houdt met de beroepskaart die door de CCI is afgegeven. Deze verplichting, voortvloeiend uit de Hoguet-wet en het uitvoeringsbesluit, geldt zowel voor de vitrinewebsite als voor de online gepubliceerde advertenties.
De verplichte vermeldingen die specifiek zijn voor het beroep omvatten:
- Het nummer van de beroepskaart, de datum van afgifte en de uitgevende CCI
- De naam en het adres van de financiële waarborg, met het bedrag van de garantie
- De vermelding van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering, de naam van de verzekeraar en de geografische dekking
- De prijsstelling van de diensten, toegankelijk vanaf de homepage of de wettelijke vermeldingen
De Nationale Raad voor Vastgoedtransactie en -beheer (CNTGI) is bevoegd om kennis te nemen van tekortkomingen met betrekking tot deze verplichtingen. Het ontbreken van het nummer van de beroepskaart op de website vormt een strafbare overtreding, geen eenvoudige administratieve tekortkoming.
Flyers, advertenties en consistentie met de website
De fysieke materialen (flyers, borden, visitekaartjes) en de online advertenties moeten dezelfde wettelijke informatie tonen als de website. De prijs moet inclusief btw worden weergegeven met een expliciete vermelding van de honorariumlasten (koper of verkoper voor een verkoop, huurder of verhuurder voor een verhuur). Elke inconsistentie tussen de tarieven die op de website worden weergegeven en die op de flyers wordt toegepast, vormt een tekortkoming in de prijstransparantie.
De naleving van een vastgoedwebsite hangt af van technische details die de standaardmodellen voor wettelijke vermeldingen niet dekken. Tussen de ACPR-doctrine over simulators, de DGCCRF-controles op greenwashing en het CNIL-kader dat van toepassing is op beheer-extranets, genereert elke functionaliteit van de website zijn eigen declaratieve verplichtingen.